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2024年以來,市委、市政府堅決貫徹落實黨中央、國務院關于房地產市場優化調整決策部署,特別是“9·26”中央政治局會議以來,銀川市搶抓政策機遇,因城施策,出臺《銀川市關于進一步促進房地產市場平穩健康發展若干措施》,從供需兩端發力穩定房地產市場。2024年,全市房地產開發投資降幅收窄,新建商品房銷售面積持續回升,房價回溫跡象初步顯現,市場預期繼續改善,止跌回穩動能不斷增強。

一、房地產市場基本情況

(一)開發投資降幅收窄,辦公樓投資快速增長

2024年,全市房地開發投資253.24億元,比上年下降4.9%,降幅自6月份起已連續7個月收窄,分別比上半年和前三季度收窄15.9個和4.9個百分點。其中,12月份,全市房地產開發投資19.23億元,比上年增長12.1%,連續4個月增長。其他費用投資拉動有力。從構成看,建安工程投資179.94億元,下降12.6%;設備工器具購置投資2.39億元,下降15.3%;以土地購置費為主的其他投資70.91億元,增長23.0%,拉動全市房地產開發投資增長5.0個百分點,分別占全市房地產開發投資的比重為71.1%、0.9%、28.0%。辦公樓投資成倍增長。從工程用途看,住宅投資194.43億元,下降7.2%,占房地產開發投資的比重為76.8%;辦公樓投資5.12億元,增長1.2倍,占2.0%;商業營業用房投資22.80億元,增長0.9%,占9.0%;其他投資30.89億元,下降3.6%,占12.2%。億元項目投資占比提升。2024年,本年投資額億元以上項目75個,完成投資214.17億元,占全市房地產開發投資的比重為84.6%,比上年提升3.5個百分點。縣(市)區投資“2增4降”。2024年,金鳳區房地產開發投資130.64億元,增長8.5%;興慶區投資59.78億元,增長5.2%;西夏區投資11.32億元,下降43.7%;靈武市投資3.34億元,下降38.3%;永寧縣投資23.13億元,下降30.5%;賀蘭縣投資25.03億元,下降17.7%。

(二)銷售市場持續回升,現房銷售好于期房

2024年,全市新建商品房銷售面積262.76萬平方米,比上年下降25.1%,降幅比前三季度收窄10.7個百分點;實現銷售額219.03億元,下降27.1%,收窄9.4個百分點。其中,12月份,全市新建商品房銷售面積33.25萬平方米,比上年增長20.0%;銷售額23.79億元,增長13.3%,均連續3個月保持增長。銷售面積以住宅為主。分用途看,住宅銷售面積225.76萬平方米,下降30.4%,占全市新建商品房銷售面積的比重為85.9%;辦公樓銷售面積11.01萬平方米,增長2.9倍;商業營業用房銷售面積23.78萬平方米,增長7.6%;其他房屋銷售面積2.21萬平方米,增長49.4%。現房銷售拉動明顯。分類型看,現房銷售面積73.84萬平方米,增長18.6%,連續11個月正增長,占全市新建商品房銷售面積的比重由2023年的17.7%提高至28.1%,拉動新建商品房銷售面積增長3.3個百分點;期房銷售面積188.92萬平方米,下降34.5%,降幅比前三季度收窄8.3個百分點。二手房市場率先回暖。據市住建局統計,2024年,全市二手房網簽成交量2.89萬套,成交面積292.69萬平方米,交易額172.03億元,分別比上年下降17.6%、15.8%、19.4%。其中,住宅成交面積257.44萬平方米,多于新房商品房住宅銷售面積31.68萬平方米。近七成銷售集中在市轄區。2024年,全市市轄區新建商品房銷售面積183.16萬平方米,下降17.8%,占全市新建商品房銷售面積的比重為69.7%。其中,興慶區52.79萬平方米,下降2.1%;西夏區18.01萬平方米,下降45.5%;金鳳區112.36萬平方米,下降17.3%;永寧縣40.26萬平方米,下降35.5%;賀蘭縣32.54萬平方米,下降41.7%;靈武市6.80萬平方米,下降30.4%。

(三)惠民政策有力落地,市場信心逐步回升

2024年,全市房地產開發企業到位資金273.95億元,比上年下降34.0%,降幅比前三季度收窄6.8個百分點。銷售回款降幅收窄。銷售回款(定金及預收款和個人按揭貸款)185.70億元,下降38.9%,降幅比前三季度收窄7.9個百分點;企業自籌資金48.73億元,下降10.6%;國內貸款31.78億元,下降23.3%;其他到位資金7.74億元,下降47.7%,分別占全市到位資金的比重為67.8%、17.8%、11.6%、2.8%。“白名單”項目擴圍增效。據市住建局統計,2024年,共推送5批次19個房地產項目納入“白名單”管理,精準支持房地產開發企業合理融資需求,授信金額29.76億元,放貸金額17.48億元。購房獎補落地見效。據市住建局公示結果統計,銀川市購房補貼政策實施以來,2024年6000萬元購房補貼資金已使用完畢,惠及全區4186戶家庭,帶動新建商品房銷售3952套、52.86萬平方米;帶動“以舊換新”房屋置換234套、3.19萬平方米。房屋價格初顯回穩。根據國家統計局最新發布的12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示,銀川市商品住宅價格指數同比下降4.5%,降幅分別比9月份和6月份收窄0.7個和0.8個百分點;二手住宅銷售價格指數同比下降5.7%,降幅分別比9月份和6月份收窄0.6個和0.9個百分點。

二、存在問題不容忽視

(一)房地產投資止跌回正承壓

房地產開發投資占全市固定資產投資的比重近三分之一,是全市固定資產投資的重要組成部分。截止2024年12月,全市房地產開發投資已連續19個月負增長,2025年實現止跌回正仍有較大困難。一是建安工程投資大幅下降。2024年,全市房地產開發建安工程投資下降12.6%,低于房地產開發投資增速7.7個百分點,下拉房地產開發投資增速9.8個百分點,占房地產開發投資的比重由2023年的77.3%回落至71.1%,支撐作用減弱。二是在建項目規模縮減。2024年,全市新增入統房地產開發經營項目21個,比上年減少10個;計劃總投資123.36億元,規劃施工面積261.51萬平方米,分別比上年下降51.5%和31.4%。截至2024年底,全市房地產開發項目剩余投資額745.36億元,下降16.8%。三是土地成交不斷收縮。根據寧夏公共資源交易平臺數據,2024年,全市住宅類土地交易面積25.37萬平方米,交易金額16.53億元,降幅均過半,分別比上年下降51.2%和58.3%。

(二)新建房屋銷售回升壓力較大

全市新建商品房供給端和需求端仍然較弱,銷售面積降至近十年最低,2024年新建商品房銷售面積下降25.1%,其中住宅下降30.4%,影響商品房銷售持續回升不利因素較多。一是房屋施工面積連續45個月下降。2024年,全市房屋施工面積2404.75萬平方米,比上年下降22.3%,已連續45個月下降,其中本年新開工面積216.89萬平方米,下降38.8%。二是二手房擠壓新房份額。隨著二手房源日益豐富,生活、教育、醫療配套設施相對完善,疊加價格下跌等因素,二手房成交面積明顯超過新房(新房262.76萬平方米,二手房292.69萬平方米),新房和二手房成交面積比由2023年的1.01降低至2024年的0.9。三是居民購房意愿不強。受收入增長乏力、房屋均價下跌、市場預期低迷等影響,居民房價觀望情緒和儲蓄意愿加重,購房置業積極性不足。截至2024年底,全市住戶存款余額3452.75億元,比上年增加338.02億元,增長10.9%;住戶貸款余額2091.28億元,增加99.34億元,增長5.0%,低于住戶存款余額增速5.9個百分點。

(三)商品房去庫存周期持續增加

截至2024年底,全市新建商品房待售面積487.17萬平方米,比上年新增27.65萬平方米,增長6.0%;商品房去庫存周期22.2個月,比上年增加6.5個月。一是住宅待售面積較大。截至2024年底,全市住宅待售面積205.89萬平方米,比上年增加40.34萬平方米,增長24.4%,住宅去庫存周期10.9個月,比上年增加4.8個月。住宅待售面積主要集中在興慶、賀蘭、金鳳和永寧,其中興慶區住宅待售面積68.22萬平方米、占全市住宅待售面積的33.1%,賀蘭縣48.64萬平方米、占23.6%,金鳳區42.27萬平方米、占20.5%,永寧縣36.98萬平方米、占18.0%。二是存量商業營業用房銷售困難。截至2024年底,全市商業營業用房待售面積211.42萬平方米,下降4.2%,去化周期高達8.9年,其中待售三年以上的商業營業用房面積136.40萬平方米,增長2.6%,占商業營業用房的待售面積的比重超過六成,達64.5%。

三、意見建議

(一)落實落細房地產政策措施。一是充分挖掘和釋放住房需求。堅決貫徹落實中央經濟工作會議精神,落實落細“四個取消、四個降低、兩個增加”各項存量政策和增量政策,加力實施城中村和危舊房改造,鞏固和擴大保交房成果,充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。二是著力改善和優化市場供給。堅持土地供應嚴控增量和優化存量,通過專項債等方式收購存量閑置土地,合理確定商品住宅用地供應節奏和規模,提高土地利用率,確保房地產開發規模、速度與我市經濟增長、居民收入和人口規模相適應。三是切實謀劃和實施城市更新改造項目。緊跟國家、自治區安排部署,大力謀劃實施一批城市更新改造項目,全面完成2000年底前建成的城鎮老舊小區改造任務,探索開展居民自主更新改造老舊住宅。

(二)持續盤活商品房市場存量。一是持續推進商品房收儲工作。“以購代建”增加保障性住房供給,推進配售型保障住房認購,為符合條件的新市民、青年人、農民工等新就業群體購房提供便利條件。二是努力化解“商辦”商品房庫存。適當降低項目商住配比,探索擴大“商改住”項目范圍,因地制宜設置靈活的商住配比,逐步推進“商辦”商品房參照住宅管理,化解非住宅商品房庫存。三是激勵提振市場活力。健全融資協調機制,規范完善房地產“白名單”項目融資措施,擴大政策支持覆蓋面,推動信貸盡早投放。進一步推進商品房“以舊換新”工作,加強輿論引導,深入解讀政策內涵,持續用力推動房地產市場止跌回穩。

(三)加快構建房地產發展新模式。一是著力優化和完善住房供應體系。建立租購并舉住房制度、完善“市場+保障”住房供應體系,確保交房進度和交房質量安全,更好滿足居民剛性需求和多樣化改善性需求。二是推動建立要素聯動新機制。堅持“房住不炒”定位,建立完善新的消費、供應、管理和投融資模式,形成“人、房、地、錢”四位一體聯動機制,促進房地產供需平衡,穩定市場預期。三是加強風險管理。有力有序推行現房銷售,優化預售資金監管,建立完善房地產全過程監管、房屋全生命周期安全管理制度,整治房地產市場秩序,切實維護群眾合法權益。